Encontrar um imóvel que se adeque às nossas necessidades já é, por si só, uma tarefa difícil, mas fica ainda pior quando falamos em locação, pois a maioria dos imóveis em oferta são usados e pedem, por vezes, alguns reparos.

Para facilitar, nós costumamos oferecer aos clientes um atendimento diferenciado, com visita acompanhada e o conforto da busca pelo site, atualizado diariamente.

No entanto, para auxiliá-los, ainda mais, nesta jornada, elaboramos algumas dicas especiais, com pontos que devem ser considerados e que, por vezes, passam despercebido.

Para encontrar o seu imóvel:

1 – Vizinhança: é sempre bom pesquisar sobre quem serão seus futuros vizinhos, pois nada pior que ter uma pessoa desagradável por perto, principalmente quando tratam-se de imóveis com condomínio. Caso você pretenda alugar uma quitinete ou um apartamento de um quarto, verifique se a região não há problemas com violência, prostituição ou repúblicas universitárias  na redondeza. São fatores que diminuem o preço do aluguel, mas justificadamente.

2 - Inspecione o imóvel com cuidado: confira se o proprietário não deu apenas uma maquiada para que o imóvel ele pareça melhor do que realmente é. De preferência, visite-o com alguém de sua confiança que saiba verificar se a estrutura está em ordem e a parte elétrica e hidráulica em boas condições. Se não estiverem, você pode decidir descartar o imóvel ou pedir uma bonificação nos primeiros meses de aluguel.

3 -  Verifique suas necessidades: não se encante com o imóvel. Lembre-se de que ele será uma moradia temporária. Se você gostou bastante do apartamento, mas ele fica longe demais do seu local de trabalho, talvez seja o caso de repensar sua prioridade. Cuidado também com o número de quartos: verifique se você realmente precisa daquele quarto extra ou se não é desperdício. Um quarto a menos pode fazer uma diferença danada no preço final.

Após a sua escolha:

1 - Estude com cuidado a garantia: há alguns anos a garantia mais comum era a fiança. Você chamava um conhecido, na camaradagem, e ele se tornava responsável pela despesa do seu aluguel caso você deixasse de efetuar o pagamento. A desvantagem dessa garantia é óbvia: pode complicar a relação com seu conhecido, caso a cobrança precise ser executada.  Atualmente, porém, outra maneira de garantir o aluguel do imóvel é o seguro fiança, no qual o inquilino paga para a seguradora atuar como fiadora anualmente. O porém é que trata-se de uma modalidade ainda muito cara; não raro, o valor do seguro equivale a 2 meses de aluguel – e, como é um seguro, o inquilino nunca recuperará o valor. Além disso, terá que refazê-lo depois de um ano. Por fim, a opção mais recente é o título de capitalização: ao invés de pagar o seguro fiança, o inquilino compra um título na instituição financeira, que o devolve ao final do contrato com correção. Não é um investimento, mas tem a vantagem da devolução do valor. (Você pode conferir mais detalhes de garantia através do nosso site).

2 - Negocie! Você achou absurdo aquele apartamento cacarento de um quarto ser alugado por R$ 1.500? Não se preocupe, converse com o setor de locação e peça para passar ao proprietário que o valor é irreal. Aproveite a averiguação que você fez para identificar problemas no imóvel, pois podem ajudar na negociação e ajudar a diminuir o valor cobrado. Se no fim das contas o proprietário não topar lembre-se de que você não é obrigado a fechar negócio. A fila anda. Pra ele e pra você! O segredo da boa locação está na paciência em encontrar o imóvel ideal, pois há muita rotatividade de oferta.

3 - Leia o contrato com atenção. Repetindo: leia o contrato. Você não entendeu a sopa de letrinhas? Chame seu amigo advogado. Você não sabe se ele é um bom advogado? Contrate um. É imprescindível que você saiba suas obrigações antes de assinar, até para evitar ser passado pra trás. Algumas típicas são as seguintes: reajuste anual pelo IGP-M, seguro residencial e entrega do apartamento nas mesmas condições em que foi alugado. Seguindo isso, você evitará boa parte das possíveis dores de cabeça.

4 - Preste atenção na vistoria do imóvel. Um aspecto que às vezes é negligenciado no processo de locação é a vistoria do imóvel, mas ela é essencial, já que, no fim do contrato, o inquilino deverá devolver o imóvel nas mesmas condições em que o alugou. Preste muita atenção para evitar que no laudo de vistoria conste que determinado elemento está em boas condições quando, na verdade, não está. Registre suas discordâncias para evitar surpresas.

Seguindo estas dicas você pode relaxar e sentir-se em casa.

Boa sorte!

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Você procura um imóvel ideal para alugar, pesquisa e pesquisa e por fim encontra, mas na hora de fechar contrato existe uma dúvida: qual o tipo de garantia usar para fechar negócio? Um dúvida comum e que pode atrasar um pouco o processo de locação se você não estiver preparado ou não for orientado corretamente pela imobiliária que  escolher.

No site da Revista Exame, uma reportagem aborda o tema e mostrando as modalidades mais utilizadas para dar garantia à sua locação.

Segundo a Exame, a fiança ainda é a  mais comum das garantias e consiste em apresentar uma pessoa, o fiador, que possa comprovar renda e que seja capaz de assumir os custos na impossibilidade do locatário  cumprir suas obrigações contratuais.

De acordo com a Lei do Inquilinato,  existem três modalidades de garantia, mas somente uma delas pode ser exigida no contrato. Elas podem ser fiança, a qual falamos agora, o seguro-fiança ou a caução (dinheiro, bens ou títulos).

O seguro-fiança é tal qual um fiança, porém o a figura do fiador é uma seguradora que assumirá o compromisso de arcar com os custos no caso da impossibilidade do locatário cumprir o que está no contrato. A Justo Imóveis trabalha com a seguradora Porto Seguro* e, em média, é pago um aluguel e meio, mais encargos (condomínio, IPTU, água…), anualmente, sem restituição do valor ao fim da locação e deve ser renovado à cada 12 meses.

A última modalidade de garantia é a caução e é basicamente uma aplicação em caderneta de poupança ou título de capitalização  no valor de algumas mensalidades de aluguel. Este valor é resgatado com correção monetária ao fim do contrato se comprovado que o locatário cumpriu suas obrigações contratuais. Nós trabalhamos* exclusivamente com títulos de capitalização pela Sul América Capitalização.

Agora que você sabe um pouco mais sobre as garantias de locação, é bom ficar atento na hora de locar um imóvel e ir pensando em qual delas será melhor para o seu caso. Escolha seu imóvel e converse com sua imobiliária.

Se o imóvel que deseja está em São Leopoldo, faça um negócio Justo e converse com o nosso setor de locação que nós iremos lhe ajudar a escolher a melhor garantia e o melhor imóvel para você.

Nós estamos lhe esperando na Rua Marquês do Herval, 1114 em São Leopoldo-RS, de segunda à sexta entre 9h e 18h15mim e aos sábados entre 9h e 13h. Mais informações no telefone 51.3591.8888, pelo email sac@justoimoveis.com.br ou pelo site www.justoimoveis.com.br.

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Dúvidas sobre as alterações na Lei do Inquilinato?
Comente aqui no blog sua pergunta ou escolha um de nossos canais de comunicação que ajudaremos você a esclarecer suas dúvidas.

A Lei nº 8245 de 18 de outubro de 1991-Lei do Inquilinato- sofreu importantes alterações a partir da Lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009, e que passará a vigorar em 25 de janeiro de 2010.

Dita lei trouxe em seu bojo regras que veiculam o moderno tratamento jurisprudencial oferecido a algumas matérias, bem como o ajuste na redação de alguns dispositivos que clamavam por aperfeiçoamento; mas, especialmente, apresenta visão modernizadora dos procedimentos com o intuito de agilização no trâmite das ações de despejo, esboçando perfeita sintonia com os esforços processuais que visam a garantir a efetividade da prestação jurisdicional.
A primeira inovação diz respeito ao cálculo da multa objeto do artigo 4º da Lei Inquilinária. O novo texto legal tratou de esclarecer que, em caso de entrega do imóvel, pelo locatário, durante o prazo determinado do contrato, a multa será aplicada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. E na falta de previsão contratual, permanece a possibilidade de que a penalidade seja fixada, judicialmente, caso as partes não cheguem a um consenso.

No artigo 12 houve a substituição da “sociedade concubinária” por “união estável”, uniformizando a terminologia jurídica conferida a este tipo de união, nos mesmos moldes já consagrados por leis especiais de 1994 e 1996, bem como pelo Código Civil de 2002.

Neste mesmo artigo, o parágrafo único dá lugar a dois parágrafos. O parágrafo primeiro determina que nas hipóteses dos artigos 12 e 11 (sucessão da locação em caso de separação e também de morte do locatário) a substituição do locatário será informada ao locador por escrito. E se a garantia estabelecida no contrato for a fiança, também ao fiador.

O fiador, de acordo com o parágrafo segundo, terá o prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento da comunicação, que lhe será enviada pelo subrogado, para exonerar-se das obrigações contratualmente assumidas. Mas, responderá por tais obrigações durante 120 (cento e vinte) dias, após ter notificado o locador, da intenção de exonerar-se.

Agora, restou expresso que o sucessor – aquele que assume a posição contratual do locatário- é quem tem a obrigação de noticiar ao locador e fiador, se for o caso, a subrogação ocorrida.

No que pertine ao artigo 39, este recebeu um complemento, ao final, para assegurar que qualquer das garantias locatícias permanecem estendidas mesmo na prorrogação da locação por prazo indeterminado. A nova redação vem a chancelar a atual jurisprudência emanada dos tribunais pátrios, especialmente do STJ -Superior Tribunal de Justiça, que reconhecia a manutenção da garantia oferecida pelo fiador, no prazo indeterminado do contrato, desde que houvesse cláusula contratual clara neste sentido. Agora, a responsabilidade do fiador, diante da prorrogação do contrato por prazo indeterminado, é regra expressa na Lei do Inquilinato, o que afastará as discussões judiciais que tanta insegurança trouxeram aos locadores que privilegiavam a fiança como garantia inserida nos pactos locatícios.

De outro lado, ao fiador está assegurado o direito de exonerar-se nos casos admitidos em lei, mas, tanto o inciso X quanto o parágrafo único do artigo 40 dão o novo contorno à exoneração do fiador que prestou garantia em contrato de locação.

No artigo 40 foram incluídas mais duas hipóteses para exigência, por parte do locador, de novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia: a primeira, foi a inserção, no inciso VII, da recuperação judicial prevista na lei nº 11.101 de 2005; e a segunda, foi o acréscimo de mais um inciso, de nº X, que confere ao locador o direito de exigir ajuste na garantia se, prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador notificar o locador, visando a exoneração. Mas, neste caso, o fiador responderá pela obrigação, contratualmente assumida, pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias.

Foi inserido o parágrafo único no artigo 40, que trata do direito do locador, em caso de recebimento da notificação do fiador com vistas à exoneração, de notificar o locatário para que este substitua a garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão da locação, ensejando ação de despejo com fundamento no artigo 9º, inciso II da Lei do Inquilinato.

Todas as alterações demonstradas, até aqui, são importantes, mas o grande avanço para o alcance da efetividade da prestação jurisdicional foram as relevantes modificações contidas no artigo 59, no qual foram inseridas mais quatro hipóteses garantidoras de obtenção de liminar em ação de despejo.

De acordo com o inciso VI está admitida dita liminar no caso do inciso IV do artigo 9º-“havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”. Neste caso, é perfeitamente justificável a concessão de liminar, pois se trata de situação emergencial que exige aceleração na recuperação da posse do imóvel para implementação das obras.

O novo inciso VII, acrescido ao artigo 59, prevê a concessão de liminar em ação de despejo se, notificado o locatário para oferecer outra garantia, porque o fiador exonerou-se, o locatário permanecer inerte por mais de 30 (trinta) dias.

A relevância desta alteração reside no fato de que o locador poderá agilizar a ação de despejo, obtendo liminar que garanta a imediata desocupação do imóvel, o que reduz, sensivelmente, o prejuízo do locador, já que estando o fiador obrigado, ainda, por 120 (cento e vinte) dias após a notificação (artigo 40, inciso X), são grandes as possibilidades de que a responsabilidade esteja mantida até a desocupação do imóvel, por força da execução da liminar.

A hipótese do inciso VIII trata da concessão de liminar em ação de despejo, no caso de locação não residencial, desde que a ação tenha sido proposta em até 30 (trinta) dias do final do prazo contratual, ou, se notificado o locatário para os fins de rescisão contratual nos moldes do artigo 57 (prazo de 30 dias para desocupação), este permanecer na posse do imóvel, e o locador vier a propor a ação no prazo de 30 dias contados do encerramento do prazo concedido para desocupação.

O inciso IX determina que se o contrato estiver sem a proteção de garantias, e sendo o fundamento do despejo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, também há espaço para o pleito de liminar.

O conteúdo deste inciso enfatiza que tal dispositivo legal aplica-se em todos os casos de falta de garantia no contrato, seja por não ter sido contratada, seja por já estar extinta, ou em face de pedido de exoneração, por qualquer motivo.
Este é um regramento legal de grande importância, porque incentivará os locadores a dispensarem as garantias contratuais, pois a experiência já provou que um despejo ágil minimiza o prejuízo, visto que a rápida retomada da posse do imóvel estanca a inadimplência. E, muitas vezes, a demora no tramitar do processo consome toda a garantia, especialmente quando se apresenta sob a forma de caução ou título de capitalização.

Também não se pode desconsiderar que, de outro lado, quanto maior o débito, maiores as dificuldades para que o fiador assuma a responsabilidade pela integralidade da dívida, que recebe acréscimos ao longo de todo o período em que há protelação no desfecho da ação de despejo, tanto por força dos encargos de mora, como, principalmente, em conseqüência dos aluguéis e encargos que, a cada mês, vão se somando ao débito.

Esta nova regra, por si só, poderá mostrar-se como importante instrumento para incremento de investimentos no mercado de locações, aumentando a oferta de imóveis e colaborando para a facilitação do acesso à moradia.

O parágrafo terceiro inserido no artigo 59 confere ao locatário o direito à emenda da mora, ou seja, se no prazo de 15 dias para desocupação do imóvel, conforme liminar concedida, o locatário depositar o valor devido, observado o conteúdo do artigo 62, inciso II, não será executada a liminar. Fica assim preservada a possibilidade de afastamento da rescisão contratual, se o locatário pagar integralmente seu débito.

Seguindo o intuito acelerador do trâmite processual contido nas novas regras inquilinárias, o artigo 62 propõe modificações relevantes na ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação. O caput do artigo foi alterado para tornar expressa a possibilidade de ingressar com a ação de despejo com fundamento na falta de pagamento apenas dos acessórios da locação ou dos aluguéis provisórios fixados em ação revisional.

Portanto, aquilo que a doutrina e a jurisprudência entendiam incorporados, de modo genérico, na expressão “falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação”, recebe previsão, em específico, na nova redação conferida ao caput do dispositivo.

A modificação introduzida no inciso I, do artigo 62, vem dissipar a controvérsia que existia quanto à cumulação da ação de despejo com a ação de cobrança de aluguéis e acessórios da locação, pois muitos julgados entendiam que o locador que já tinha, por meio do contrato, título executivo extrajudicial hábil para executar as obrigações pecuniárias não adimplidas, seria, portanto, carecedor da ação de cobrança cumulada. Houve interpretação em todos os sentidos, até mesmo a de aplicar-se a cumulação, tratada na redação original do inciso I, para as hipóteses de locações verbais, nas quais o locador não teria título executivo extrajudicial.

A questão também gerou enunciados de diversos tribunais pátrios proibindo demandar o fiador na ação cumulada do artigo 62, uma vez que o instituto somente admite ações contra os mesmos réus e, no caso, pelo despejo o fiador não responde.

Em decorrência, a doutrina criou mecanismos que levaram os tribunais nacionais a entenderem que a Lei 8.245/91 criou uma regra própria de cumulação onde a restrição do artigo 292 do Código de Processo Civil não teria aplicação em matéria de locação urbana. Portanto, a interpretação sugerida pela doutrina especializada nas questões locatícias e que passou a ser acolhida pela jurisprudência, foi, agora, recepcionada pela atual redação do inciso I, de modo expresso, admitindo a cumulação de ações com distintos pedidos em face ao(s) locatário (s) e fiador (s).

O inciso II, ao referir que o fiador poderá purgar a mora, parece impor a necessidade de intimá-lo da ação de despejo manejada, quando esta não for cumulada com a ação de cobrança. Cumpre também destacar que, de acordo com a alteração no conteúdo do inciso III, a purga da mora não exigirá mais requerimento, no prazo da contestação, nem mesmo autorização do Juízo, que quase sempre estabelecia o contraditório, intimando o credor sobre o pleito de purga, para somente após deferir a emenda, que poderia ocorrer até 15 (quinze) dias após tal decisão permissiva, em evidente benefício do moroso.

Agora, deverá ser promovido o depósito judicial dentro do prazo de 15 (quinze) dias contados da citação, independente de cálculo e autorização, contemplando todos os valores de forma atualizada, o que parece ter reduzido pela metade o prazo que antes dispunha o locatário que se valesse da prerrogativa de emenda da mora.

Permanece inalterada, no inciso III, a possibilidade de o locador argüir que o depósito não é integral, mediante justificativa da diferença, com possibilidade de o locatário ou o fiador complementá-lo, no prazo de até 10 (dez) dias da intimação, desde que, para tanto, requeira o locador. A intimação para complementação de depósito será na pessoa do locatário ou de seu advogado, através de carta ou publicação em órgão oficial.

O inciso IV acresce a expressão “integralmente” para reforçar a idéia de que o depósito complementar deverá atender todas as alíneas do inciso II, bem como os termos da justificativa de diferença argüida pelo locador de que trata o inciso III retro.

O parágrafo único do artigo 62 recebeu nova redação, que passa a inibir a emenda da mora se o locatário tenha feito por uma única vez nos últimos vinte e quatro meses anteriores à propositura da ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e/ou acessórios da locação. Ou seja, a alteração amplia o prazo em que o locatário não poderá se valer da prerrogativa e reduz a faculdade para uma única vez no período intercorrente.

O caput do artigo 63 recebe complemento em sua redação, para atender a praxe forense de que locatário deve ser intimado, sobre a eficácia da sentença e sua execução, mediante mandado de despejo, cuja expedição será determinada pelo magistrado, contendo o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, antes da execução forçada do artigo 65. Ao indicar o caput do artigo 63 que o mandado de despejo conterá o prazo de desocupação voluntária, nos parece que o legislador pretende que a recuperação da posse direta do imóvel pelo locador, ocorrerá com apenas um único mandado expedido pelo juízo diferentemente do que ocorre hoje.

No que tange aos prazos de situações especiais que já eram ressalvadas no próprio artigo em comento, a modificação ocorreu na alínea “b” do parágrafo primeiro, cuja desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, passou a abranger todos os fundamentos do artigo 9º da lei do inquilinato.

A polêmica prestação de caução na ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação está superada pela modificação introduzida no caput do artigo 64. A abalizada doutrina sempre sustentou que a remissão ao inciso II do artigo 9º decorria de um equívoco do legislador, pois a intenção dos autores do projeto da atual Lei do Inquilinato sempre foi a de dispensar a caução para execução provisória do despejo com fundamento na falta de pagamento.

Assim, resta contemplada a dispensa da caução para todos os fundamentos do artigo 9º, em caso de execução provisória. Para as demais hipóteses de execução, a caução continuará sendo arbitrada na sentença, porém, os parâmetros mínimo e máximo ficaram reduzidos: entre 6 (seis) e 12 (doze) meses de aluguel, considerando valor atualizado até a data da sua prestação em juízo.

O artigo 68 teve atualizada a redação do caput que ainda mencionava o rito sumaríssimo para a ação revisional de aluguel, transformado em sumário pela reforma parcial do Código de Processo Civil em 1995.

O inciso II do artigo 68 adequou-se ao rito sumário do Código de Processo Civil, substituindo a primeira audiência, antes referida como instrução e julgamento, para a de conciliação. Pela recente alteração, o juiz, ao designá-la, deverá fixar o aluguel provisório, que será devido desde a citação. O aluguel a ser fixado tomará por base os elementos fornecidos, tanto pelo locador como pelo locatário, sendo orientado pelas novas alíneas “a” e “b”, que estabelecem percentual mínimo e máximo ao aluguel provisório, a partir da pretensão de majoração pelo locador ou do pedido de redução pelo locatário.

O inciso IV é modificado para atender a sistemática do rito sumário, cuja audiência de conciliação é a oportunidade de oferecimento de resposta. Apresentada a defesa em discordância ao pedido do autor, a parte requerida deverá opor contraproposta, de modo que alcance ao juiz elementos para perseguir uma conciliação. Não obtida a conciliação, o juiz, diante das circunstâncias do caso em concreto, poderá determinar a realização da prova pericial, oportunidade em que também designa a audiência de instrução e julgamento.

O inciso V é acrescido ao artigo 68 e constitui a garantia do contraditório, ampla defesa e duplo grau de jurisdição do réu na demanda revisional. A possibilidade de revisão do aluguel provisório fixado, nos termos do inciso III, em que pese severas críticas doutrinárias por ofensa a boa técnica, uma vez que permite ao juiz reconsiderar sua própria decisão interlocutória, sempre teve o escopo de celeridade e economia do processo. No entanto, o exercício desta faculdade pelo réu, causava certa dúvida quanto ao prazo recursal já que nada era referido neste sentido e a hipótese era mesmo de reconsideração cujos prazos recursais não se interrompem.

O inciso V, do artigo 71, atualizou a redação quanto aos requisitos da petição inicial da ação renovatória no que tange ao atual nome do Ministério que cuida do cadastro nacional de pessoas físicas (CPF) e definiu a expressão “em qualquer caso” que antes era referida no inciso. A par disto, mesmo naquelas hipóteses em que permaneça o mesmo o fiador no contrato locação a ser renovado, o locatário terá a obrigação de demonstrar a capacidade financeira e patrimonial do garantidor.

O artigo 74 sofre profunda alteração quanto ao prazo para desocupação voluntária do imóvel diante de improcedência da ação renovatória, o qual era fixado pelo juiz em até 6 (seis) meses na regra anterior e, agora, passa a ser de 30 (trinta) dias, desde que, o pedido de desocupação esteja expresso na contestação apresentada pelo locador.

A nova redação do artigo não define o marco temporal para início da contagem do prazo de desocupação voluntária, antes expressamente disposto como sendo a partir do trânsito em julgado, que criava uma regra de exceção ao artigo 58, inciso V. Parece que as cautelas antes adotadas pelo legislador, tanto sob o ponto de vista do locador e, especialmente, com relação ao fundo de comércio do locatário foram superadas e a sentença poderá sofrer execução provisória.

Como visto, as alterações incorporadas ao texto da Lei do Inquilinato são muito relevantes e merecedoras de dedicada análise. Com estas breves notas pretendemos indicar as modificações, de modo resumido, sem ignorarmos que há dispositivos legais que merecerão, certamente, aprofundamento em seu estudo, protagonizando um texto com exclusivo enfrentamento do seu conteúdo.

Fonte: http://www.secovi-rs.com.br/
* Advogadas integrantes do Escritório Luciane Lopes Silveira Advogados Associados – Fone (51) 32 141470; Pós –graduadas em Direito Imobiliário. Presidente e Diretora da AGADIE/RS.

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